我认为住房的宏观调控政策有四个原则。就是稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权。

我认为不应干预开发商定价自主权，也不赞成通过行政手段要求开发小户型的比例。而是应该用经济的手段引导，如税收或者财政政策等。很多行政政策不应过于调节微观层面的东西，而是要遵循规律。

———北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

本次楼市调整期或为8至10个月

中国的地产行业永远是最吸引眼球的战场。2007年，中国楼市有如“走火入魔”，以深圳、上海、北京、广州为代表的一线中心城市房价以平均每月两位数的速度保持了长达半年的高速增长。面对几乎失去理智的楼价，政府随即出台了上调利率、提高二套房首付、提高存款准备金率等一系列组合拳，一度几乎失去控制的房价终于在年底峰回路转，全国房价开始进入调整期。而此前房价涨幅较快的深圳市，亦在此轮降价行情中，以10%-30%的跌幅成为全国楼市风暴眼的中心。在深圳、广州等珠三角城市降价的示范效应下，全国楼市开始出现成交量萎缩、有价无市的观望状态，并一直持续到今年上半年。

2008年下半年，中国楼市走势如何？宏观调控对楼市是否会有所放松？在本报6月28日于深圳举行的“天玑财富特约·南都名家大讲堂———宏观调控下的中国地产走势”论坛上，与会专家认为，由于房地产行业的强劲需求，中国地产行业仍然长期看好，这一轮中国楼市的调整期可能为8至10个月，并很可能在未来三个月后结束下跌的趋势。著名经济学家、房地产专家董藩否认房地产出现“拐点”的说法，并表示部分学者的“拐点论”有“恶搞”的成分。

“市场观望气氛仍然浓厚”

自去年年底以来，中国楼市进入观望期后，年初出现的“拐点论”无疑加重了这一趋势。

北京师范大学教授、北师大房地产研究中心主任董藩认为，市场出现这种状况可以用供求关系来解释。从供给方面看，去年地产商在房价快速上涨时人为拉长周期，以期望推迟销售获得更高的回报。而政府方面去年因为放盘太多，延长了地产商的开发周期，再加上政府去年以来增加了保障房的供应量，从而使这段时期房地产总体供应量大大增加。

从需求的角度看，董藩分析，去年央行连续多次上调利率，加重了供房者的成本；另外，去年“9·27房贷新政”提高了二套房首付比例，再加之央行多次上调存款准备金率，这些措施都极大地抑制了房地产市场的需求。另外，去年有关物业税的传言，也对普通购房者产生了很大影响。

据有关数据显示，去年底至今年一二月份，楼市成交量进入低谷，三月份有所回升，但在六月份继续下跌趋势。董藩表示，由于市场都在观望，今年短期内市场仍然是波动状态，除了部分城市外，全国多数城市总体呈微涨或微跌之势。

“深圳地产暴跌只是特例”

深圳楼市在去年楼市的暴涨暴跌中一直处于风暴的中心。

董藩认为，深圳地产的大涨大跌其实是可以预期的。深圳地理位置接近香港，在香港楼市虹吸效应下，深圳楼市的上涨是必然的。另外，从深圳的投资者结构看，资产在数百万到1000万之间的投资者很多，最适应投资地产行业。因此在去年楼市上涨行情下，出现投资者大量追涨的现象，几乎到非理性状态。

与会专家认为，这一轮房价上涨中，深圳楼市的投机心理太重。当大家都投机时，地产市场就容易出问题。因为有相当多的投资者资金实力有限，主要靠借贷来投资，因此在去年国家出台政策调控楼市后，深圳楼市出现大幅度下跌也是正常的。

但董藩表示，在这一轮楼市的调整中，深圳地产的大幅度下跌在全国还只是特例。从全国看，大部分城市楼价还是持平或微跌，而真正出现明显下跌的只有深圳、广州等部分珠三角城市。他认为，深圳属于比较自由的市场，资金进出容易，在楼市出现动荡的情况下，容易出现暴涨暴跌现象。但从全国来看，尤其是北方城市需求仍然很旺，投机较少，因此价格比较平稳。

拐点论有恶搞的成分”

对于此轮楼市调整，董藩分析，估计8到10个月才能结束。他表示，原来预计楼市半年就可结束下跌行情。但5月汶川大地震对地产市场打击很大，因此调整期可能延长至3个月后。

有关数据似乎也证实了董藩的说法。数据显示，在去年底楼市开始下跌后，到今年3月份广州楼市在交易价格和交易量上都出现了明显的回升。深圳楼市在二三月份出现缓慢回升后，随后再次出现下滑的状态。与会专家表示，深圳楼市仍然处于严冬期。

但董藩否认房地产出现“拐点”的说法，他认为部分学者的“拐点论”有“恶搞”的成分。他分析，目前楼市真正出现明显降价的只有部分沿海城市，而北京等大部分北方城市仍为小幅度上涨或微跌。而且由于城市房产是逐步向外围发展，造成目前楼价的统计的缺陷(以地理位置较差的房子比较地理位置较好的房子)。因此，实际情况是楼市可能有微涨。

广州合富辉煌首席市场分析师黎文江亦赞同房地产市场在3个月后回暖的说法。他引用广州市国土房管局的说法：“今年五一比去年五一成交量有大幅度回升，市场正在加速回暖的步伐，六七月份有可能恢复到正常水平。”黎文江认为，政府的言论表明，其希望房地产市场稳定和逐步走向正常。

董藩判断，由于目前CPI高企，国家宏观调控下半年放松的可能性不大，但财政政策放松的可能性较大。而房地产业在GDP中所占的权重较大，因此房地产这种不正常的状态不会持续太久。目前楼市虽然出现一定震荡，但需求仍然很旺，三个月后楼市调整期将结束，重新转暖。

■对话：如何看待拐点论

近期的楼市拐点论和政府对楼市的宏观调控政策都是楼市热点，开发商们如何面对这些问题？什么时候买房比较划算？在当日的论坛上，开发商和专家各抒己见。

●泛海建设董事、副总裁张崇阳：

开发成本高降价幅度有限

今年的调控措施确实对整个地产界影响很大，包括对资金的限制，这样造成了很多开发商资金链比较紧张。同时因为资金流动性受限制，很多开发商在拿地速度、规模以及开发速度上都有所减缓。

前一段时间有些区域的市场价格有一些波动，但是房地产价格决定的主要因素还是成本，比如土地价格。

举一个例子，泛海建设在上海有项目，而现在黄浦区拆迁一平米土地的成本达到6万元，按照3%的容积率计算，加上建安成本、基础设施配套费、管理费用、销售费用，卖3万多元很正常。

所以说房地产价格虽然受政策影响，但本身的成本和价格根本不相符，现在《物权法》实施了，成本也越来越高。

●深圳房地产协会行业部部长张媛：

供需双方博弈进入震荡期

对于房地产一手市场而言，核心区域的抗跌性是最强的。

如果从行业整体角度来说，目前应该说是一个供求双方心理博弈期，开发商也好，二手房业主也好，还是希望房价能够回调继续上涨，都有一个收益的预期。从需求角度来看，则还是希望继续探底，看能不能再下来。现阶段双方已经接近震荡期了。

●合富辉煌首席市场分析师黎文江：

成交量上不去与价格无关

为什么楼市成交量上不去呢？这并不关价格的事，而是目前很多消费者或者是购房者对于市场、整个经济走势还有很多不确定的因素，对今后的市场还有很多不明朗因素，所以还是觉得应该再看一看。这是对整个经济走势的观望，并不是对价格的观望。

●北师大房地产研究中心主任董藩：

挤光开发商利润不大可能

深圳已经经历了半年左右的调整，如果非要算开发商赚了多少，要挤光开发商的利润，那是很难的，因为没有利润开发商就不可能做下去，那个地区房价还是会上涨，所以市场规则不是这么定的。

就投资的角度而言，常规的理财要关注大户型、高档的和特殊区位的。投资者要关注市场结构，关注外围市场，比如说青岛、大连，中国最适合居住的城市就是大连和青岛，这些地方有很多高端人士，租金回报率都很好。这些地方都可以去投资，不一定非在深圳。

■对话：什么时候买房合适

董藩：现在买选择余地大

大家都买的时候，你可能买不到或者挑不到好位置，价格也一定会上涨。而都不买的时候，则可以由着你挑。什么时候我们敢跟开发商谈谈价格？只有现在。

并不是开发商出了问题房价就会大跌，且这种局面可能会很快改变。至于该不该买房子？是投资还是自住？情况千差万别，不适合给出一个统一的答案来。

张崇阳：重要的是物有所值

在市场不好的时候，每个开发商会根据自己的情况采取一些方法，有的公司推出所谓“特价房”，万科在北京也有一些特价房在销售。有的采取一些折扣，或者是原来不送精装修的送精装修，原来送精装修的或者送车等等，各有不同。作为广大有住房需求的人群来说，如果是自住房，重要的是物有所值，适合就可以去买。如果想投资房产，那你就要选择投资对象。